中国地产业承旧迎新:大佬迎来黄昏 租售并举成共识

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中国地产业 承旧迎新

陈淑贞

[存量房崛起、新业务兴起、超大型并购、城市边界模糊都市圈取而代之、租售并举、房企转型,这些白银时代里的关键词,无论怎么解读,本质上都反映了房企想要找到新的出路]

立秋早就过完了,暑气难消,地产行业内外论战正酣。七个月过去了,一年的销售业绩可以初定矣,但开发商们还是想冲一冲。

谁说到了下半场规模就不重要了?规模意味着成本控制能力、产品溢价能力、融资成本高低以及对人才的吸引力。1998年“房改”,开启了地产业的黄金时代,至今已近20年。其间时代变更,周期轮换,开发销售的逻辑并无改变。

大变的是行业面貌。不论规模大小,开发商均已来到一个新的海域。存量房崛起、新业务兴起、超大型并购、城市边界模糊都市圈取而代之、租售并举、房企转型,这些白银时代里的关键词,无论怎么解读,本质上都反映了房企想要找到新的出路。

白银时代与“灰犀牛”

穆迪在7月末时发表了一份研报,认为2017年中国的房地产并购交易总额很有可能会破纪录。

不久前,亚洲史上最大一宗私募股权并购由中国房企参与完成。中国财团收购普洛斯的总代价是790亿元,其中,万科出资169亿元,以此换取物流地产世界的通行证。

数天以后,万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权、13个文旅项目的91%股权沽出,接盘者分别是富力和融创。

狂甩重资产业务之后,万达又在8月9日宣布最新的资本运作:将万达酒店管理公司和万达文旅集团等轻资产业务注入香港上市公司万达酒店,总交易金额为70.5亿元人民币。

再算上陆续收回的近400亿的万达广场项目注册资本,浮光掠影间,万达已完成高达千亿元的资产腾挪。万达宣布告别房地产,往后的路途轻身上阵。

两家龙头房企,一个是住宅领域的头牌,一个是商业地产的大佬,而它们一个选择重资布局新业务,一个转型摒弃旧业务。是传统的开发业务利润太低还是新业务太诱人?

中指院数据显示,中国百强房企的净利润率持续走低,2016年仅为11%。如无意外,这个数据将随着原材料、人才、土地等价格水平上涨,而继续降低。

比利润率降低更糟糕的是亏损。据Wind数据,截至8月6日,56家发布上半年业绩预告的上市房企中,有18家亏损、6家预减。如阳光新业,2017年上半年营收增长57.50%至3.69亿元,但净利润却为-7884.2万元,典型的增收不增利。

在万达之前,中航地产(10.4000.000.00%)已因亏损出售利润低的房地产业务,押宝物业业务。

房地产业不再是遍地黄金,亏损也变得不稀奇。如何实现有质量的增长,成为房企们的新课题。

去年一轮大牛市过后,今年上半年,行业销售额走出新的高峰,三四线城市接替一二线城市成为新的道场。因此,房企今年上半年的业绩多数依然亮丽,但业界普遍对下半年的销售持保留态度。

2016年末,中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,此后多个部委在金融财税等多个方面配合,落实到开发商和购房者层面,便是融资渠道和个人房贷的收紧。各种信号表明,金融将更侧重于为实体经济服务。

关于调控的效果和持续性也成为新的讨论对象。

中国金融改革研究院院长刘胜军认为,房地产泡沫是最大的“灰犀牛”。与“黑天鹅”的偶发性和难以预见性相对,“灰犀牛”是指发生概率大、影响大、可预测的危机。

1998年“房改”以来,行业已发展近20年,从黄金时代过渡到白银时代,但目前仍处于不断的变化中,像一部讲述漫长、跌宕起伏,又烟雾弥漫看不到结局的电影。

承旧迎新

与此同时,房地产业迎来了大佬的黄昏。

万科王石、万通冯仑、合生朱孟依……这份名单可以列得很长,他们主演的黄金时代依然令从业者神往。今年6月,万科董事会换届,王石正式退出,一时引起追思无限。那些至今还活跃在舞台上的大佬,也正逐渐把权柄移交到接班人手上。

守二代和创一代的思路多数不同,难以评价何种更优或更劣,但显然前者更注重迎合时代,而后者更注重基础和传统。以万科为例,郁亮便是美式地产思路,王石是日式地产思路。

掌舵人的换血,无疑是其一。另外还有多方因素,表明大小房企已行进到一个新的海域。

过去,房地产市场以一手销售端独大,但近年来,一线城市以及核心二线城市已进入存量房时代,每年二手交易总额并不比一手交易失色。

近期更是,从中央到地方,各级政府大力推进发展租赁市场,“租售并举”已成为各界共识。万科、龙湖、招商蛇口(18.9800.000.00%)、佳兆业、世联行(9.7600.000.00%)等企业已经抢滩布局长租公寓业务。在土地出让端,北京、上海、佛山、珠海等城市均已有了新的尝试。

链家研究院院长杨现领对第一财经表示,一个完善的楼市市场格局应该是三足鼎立的,新房、存量房和租赁住房同时起作用。

买地建房的时代会到头吗?行业里否定的声音没有原来坚定了。胳膊拧不过大腿,是时势造英雄,如果政策能贯彻到头,顺势而为不失为好的选择。

存量房、住房租赁固然是新的机会,此际,市场上也涌现了大量商机。不少房企在2014年前后宣布转型,到今年,战略已更明确。

保利地产(9.8900.000.00%)副总经理余英在2017年博鳌论坛上指出,房企将不局限于上下游衍生,而是立体式的扩张,行业的子领域甚至于跨行业领域将进入房地产范围。

养老地产、旅游地产、教育地产、医疗地产、物流地产、物业服务这些新兴业务会被搭建成一个生态圈,平台与平台间的连接路径也会被打通,用户是大数据之源,也会成为生态圈的中心。

2014年末,浙江省提出“特色小镇”概念,此后,在中央和地方的推动下,特色小镇作新的产业载体,以燎原之势蔓延。至今年6月30日,第二批300个国家级特色小镇已申报完成,只待公布。

政策鼓励之下,房企热衷于特色小镇的试水,万科、碧桂园、华侨城等房企已相继进入。它们均须面对特色小镇资金沉淀、回报周期长的考验。

由于在起步初期,除了较为成熟、已有被单独拆分上市的物业服务产生盈利外,房企多数新业务还处于投入阶段,处于亏损状态。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,这也是房企利润率下降的因素之一。

尽管结局未知,但也毋庸置疑,对待多元化业务的态度,将决定房企下半场的座次。

每个行业都会一个黄金时代,此后从蓝海逐渐过渡到红海,爆发式增长红利过去。每一个新的机会、危情,都意味着自我修正。要改变什么,还是坚持什么,房企的抉择是新世界(11.8400.000.00%)大门的钥匙,前进是天堂,后退是修罗场。